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芒果體育7月21日,《住房租賃條例》正式出臺。清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心發布了《2024-2025 年住房租賃行業發展報告白皮書》,基于此項研究,清華大學五道口金融學院副院長、房地產與金融科技研究中心主任張曉燕教授評論指出,作為我國住房租賃行業的首部行政法規,該條例的出臺成為住房租賃市場發展的里程碑事件,不僅為租賃雙方合法權益保護提供了專門法律依據,更將推動地方層面租房租賃專門立法的加速落地,為我國住房租賃市場高質量發展注入強勁動力。

(以下為具體文章)

我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程,在此過程中,人口在城鄉與城市間的大規模遷徙形成了龐大的流動人口群體,進而構建起擁有2.6億租賃人口的市場基本盤。隨著社會經濟的發展變遷,租賃需求呈現出新的特征:一方面,因處于不同家庭生命周期,租客對戶型、配套等的需求不盡相同,推動租賃需求向多層次、多元化方向發展;另一方面,不同租客群體的需求又存在共性,即租賃需求從“有房租”向“租好房”轉變,對租賃房屋品質和服務的要求顯著提升,居住舒適性與居住體驗成為核心關注點。

從租客群體特征來看,住房租賃市場中家庭型租客年齡持續增長,占比穩步提升。貝殼研究院數據顯示,2021-2024年重點40城租客平均年齡逐年上升,從2021年的32.7歲增至2024年的34.1歲 ,其中35歲以上租客占比在2024年達到37.2%。這一群體選擇租房的原因多為延遲購房、子女上學需求或改善居住條件等。

在租客居住偏好層面,地段交通、房屋維修及租后服務成為關鍵影響因素。具體而言,租客在租住選擇中最關注的三大因素依次為通勤與出行便捷性、房屋設備設施完善度、租后服務質量。相關調研顯示,房屋維修問題頻發與租后服務品質不佳是租客的主要居住痛點。同時,租客對租住品質的需求不斷升級,2024年最新調研數據顯示,從長期租房角度出發,租客最期待的是更高水平的房屋設備設施、更多元的戶型選擇、更完善的住房管理維護服務以及智能化家居配置。此外,分散式機構化房源憑借居住條件更穩定、租后服務品質更統一(有效降低個人業主房源的服務方差),獲得了更多租客的青睞。

從供應體系來看,分散式租賃住房仍是我國租賃市場供給的主要形式。2015年以來,我國住房租賃市場經歷了兩輪供給增長浪潮:第一輪供給增長以租賃品質升級的非理性繁榮為特征,2016年起,大批房企、中介公司、酒店及創業者在資本加持下涌入長租領域,部分機構為追求規模擴張采用高價收房的競爭策略,導致房源端出現惡性競爭,2019年后眾多企業因資金鏈斷裂陸續退出市場;第二輪供給增長則以中長期結構性供給增加為特征,新增商品房通過“住房過濾”效應轉化、保障性租賃住房新增入市以及“售轉租”等渠道,共同推動租賃房源供應量大幅增加,重塑了住房租賃市場的供應格局。

從供應主體來看,我國租賃住房供給形成了個人租賃與機構租賃并存的模式。其中個人租賃房源基數遠超機構租賃房源,據統計,2024年我國總體租賃住房套數為9100萬套,個人租賃房源占比超過八成。

從房源特征來看,住宅市場的 “向下過濾” 效應明顯,租賃房源供應中老舊小區占比偏高。隨著每年大量新增商品房入市,相當數量的老舊房源進入租賃市場;同時,租賃人群更偏好市中心及交通便利的區域,而這些區域恰好老舊房源較為集中。貝殼研究院數據顯示,2024年全國重點40城租賃房源供應中,房齡15年以上的房源占比達52.1%;分城市能級看,一線城市15年以上老舊房源占比高達68.2%,顯著高于二三線城市。綜合來看,我國住房租賃市場當前呈現出 “主體分散、市場短期化、租期混亂、設施陳舊” 的突出特征。

從國際經驗來看,美國和英國的租賃住房專業運營管理服務已發展成熟。在機構化比例方面,兩國均有超半數業主選擇使用托管或資管服務,其中美國為52.7%,英國為51.2%。未來,我國住房租賃市場的機構化、專業化運營將成為發展趨勢,其核心價值在于為業主提供專業管理服務,為租客提供規范租后服務。機構化模式依據房屋產權、租賃權及代理權的差異,可分為重資產自持、中資產包租、輕資產托管三類。其中,輕資產托管模式是指業主委托專業租賃機構代為面向租客提供租賃服務,房屋租賃收益歸業主所有,專業租賃機構則通過提供服務獲取收益;在此模式下,專業租賃機構受產權人(出租人)委托代理房屋租賃事宜,業主保留房屋租賃權。

當前,租賃行業存在低毛利的特性 ,這也使得輕資產托管服務雖然成為主流模式,但必須依賴規模化與效率化。只有大型機構長期投入精力在規模拓展和效率提升上深耕細作,才能夠讓服務具備穿透性,切實滿足市場需求。

在行業發展浪潮中,住房租賃企業持續迭代商業模式,呈現向“輕”“重”兩極分化的發展態勢。其中,重資產模式以集中式項目開發、長期資本投入為核心特征,通過持有房源所有權實現對居住品質的深度把控,更適合資金實力雄厚的企業布局;而輕資產托管模式則通過整合分散化房源、提供標準化服務,以“租金平進平出 + 服務收費”的透明機制,覆蓋從租客精準匹配、租金代收代繳到日常維修維護、租賃糾紛協調的全周期服務。這種模式既有效保障了業主的資產收益權益,又精準滿足了租客對優質租后服務的核心需求,正逐步成為住房租賃企業的主流選擇,推動行業價值邏輯發生深刻重塑。

輕資產托管模式的核心優勢之一在于推動服務透明化,并為客戶提供更豐富的品質化服務選擇。其創新內核在于徹底摒棄了傳統“二房東”吃差價的盈利模式,業主最終到手租金為租客實際支付金額扣除合理租務服務費后的凈額,收支明細清晰可溯。在此模式下,輕資產托管機構為實現可持續盈利,具備更強的驅動力去深度拆解、精準挖掘市場租賃需求,進而持續升級租賃產品體系與服務標準,形成“需求 - 服務 - 盈利”的正向循環。

該模式更直擊業主出租痛點,通過釋放優質房源優化市場供需關系。針對業主普遍面臨的“自主出租耗費精力、租金收益不穩定、委托傳統二房東缺乏信任”等難題,輕資產托管機構提供從租客搜尋篩選、租賃交易簽約、租金按時收取到租后全程管理的一站式服務;同時會對房源的居住環境、安全設施及基礎設備進行標準化優化與配置,全面改善房源品質,并為業主提供租金保障、資產安全等風險兜底服務。這些舉措有效提升了業主的出租意愿與滿意度,促使更多閑置房源進入規范化租賃市場,緩解供需結構性矛盾。

隨著租賃機構向輕資產托管模式迭代,其與用戶的關系已從過去的“零和”關系轉為“正和”關系。機構不再依賴單純追逐租金高溢價與用戶爭利,而是依托托管服務路徑,將傳統的租賃中介關系升級為深度綁定的租賃服務關系。用戶在此過程中獲得多重價值:一方面,無論是業主還是租戶,都能享受到機構化運營帶來的更穩定租賃保障與更優質的租后服務體驗;另一方面,雙方均可分享租金穩定性帶來的現金流“增值紅利”——業主通過長期穩定出租獲得更持續的資產回報,租戶則借助靈活的支付方式減輕租金集中支付壓力。

展望未來,輕資產托管模式必將成為“大租賃時代”的主流發展方向,也將為安全高效盤活居民自有分散式租賃房源提供重要抓手。在行業監管層面,該模式將大量私人業主房源納入專業機構的規范化運營體系,使政府能夠更精準地掌握市場動態、更有針對性地應對潛在問題,從而促進政府與機構間形成良性互動的監管生態,為住房租賃市場的高質量發展奠定堅實基礎。